香港新股上市分析：融信中國控股有限公司(03301)

利好

• 公司於2003年開展業務，經營歷史不短；
• 公司專注於海峽西岸經濟區內(該地區以創業及經濟增長聞名)城市及經挑選的一二線城市的住宅物業開發；
• 根據中國房地產研究會、中國房地產業協會及中國房地產測評中心聯合編撰的「2015年中國房地產開發企業福建省20強」及「2015年中國房地產50強」，以整套標準，包括規模、風險管理、盈利能力、增長潛力、經營業績、創新及社會責任計，公司分別在福建省及全國排名第一及第三十三。另外，根據中國房產信息集團的資料，根據開發商按照地方法規向福州市房地產交易中心報告的預售資料，按截至2014年12月31日為止財年的預售計，公司在福州市的城區(即鼓樓區、台江區、倉山區、馬尾區及晉安區)中排名首位；
• 主要從事開發以具有改善型住房需求的中等至中高收入家庭為對象的中高檔住宅物業，也開發商業物業並將其納入住宅物業或位於其周邊，而該等商業物業包括辦公樓宇、零售商舖及其他商業物業，相信這不僅可令收入來源多元化，亦可增強住宅物業的吸引力及提升需求，亦擬選擇性地出售若干商業物業及持有其他物業作為長遠投資；
• 已獲得多個獎項，例如，融信‧瀾郡於2012年獲中國房地產協會、中國房地產研究會及中國房地產評測中心評為中國房地產優秀品牌項目，而融信‧瀾園於2012年獲廈門衛視、房米網及閩商雜誌評為卓越品質標杆樓盤，以表彰其產品質量及作為地產開發商所取得的成就；
• 一直以來集中在海峽西岸經濟區進行物業開發，以把握其經濟快速增長所帶來的機遇，在該地區擁有穩固的開發組合，當中包括福州、漳州及廈門的項目，憑藉在海峽西岸經濟區所取得的成績及經驗，已進軍長江三角洲的重要經濟樞紐上海及杭州，同時以審慎方式進一步擴展至其他一二線城市；
• 截至2015年10月31日，有21個處於不同開發階段的房地產開發項目，其中11個位於福州、1個位於廈門、5個位於漳州、1個位於上海及3個位於杭州，在相同區域中有12個項目乃與其他物業開發商共同控制，有1個項目與另一物業開發商經營而並無控制權；
• 截至2012年、2013年及2014年12月31日為止三個財年，收益分別為人民幣12.91127億元、人民幣21.28898億元及人民幣40.9923億元，複合年增長率約78.18%，而截至2014年及2015年6月30日為止六個月，收益分別為人民幣9.02636億元及人民幣21.065億元，同比增長約133.37%；
• 截至2014年及2015年6月30日為止六個月，公司擁有人應佔溢利則分別為人民幣1.97857億元及人民幣2.88806億元，同比增長約133.37%；
• 集資金額當中約60%將用於現有房地產開發項目、約30%將用於未來在目前經營所在城市和目標城市，特別是海峽西岸經濟區，物色和收購合適的地塊以擴充土地儲備、以及約10%將用作一般企業及營運資本用途，全數用到主營業務裡頭；

利淡

• 中國大陸經濟有短期下行風險；
• 中央政府持續對房地產行業推出宏觀調控措施；
• 行業競爭加劇；
• 倚賴並將繼續倚賴中國房地產市場的表現，尤其是福建省、經營及計劃經營所在其他地區的房地產市場表現；
• 面臨建設房地產開發項目的第三方承包商的相關風險；
• 建築材料價格的波動及建設承包商的勞動力成本持續上升的可能性；
• 未必能夠以商業上合理的成本物色到合適的土地或取得未來開發土地的使用權；
• 物業投資無法立即變現或物業價值波動，可能限制對於投資物業表現轉遜的應變能力，或減少分佔合營企業所持投資物業經濟利益的能力；
• 於往績記錄期出現經營活動產生的大量現金流出；
• 利率變動已經並將繼續影響融資成本；
• 所出售房產受到法定質量保證項下申索的規限；
• 公司為金融機構授予客戶的按揭貸款提供擔保，倘若客戶拖欠按揭付款，須向按揭銀行負責；
• 截至2012年、2013年及2014年12月31日以及2015年6月30日，分別錄得貿易及其他應收款項人民幣4.834億元、人民幣6.339億元、人民幣2.613億元及人民幣2.672億元；
• 截至2012年、2013年及2014年12月31日以及2015年6月30日，總債務分別為人民幣18.61億元、人民幣84.72億元、人民幣172.588億元及人民幣182.427億元，資本負債比率(按借款總額減受限制現金以及現金及現金等價物除以權益總額計算)分別為1.7、5.0、15.4及6.4，有巨額債務；
• 儘管截至2012年、2013年及2014年12月31日為止三個財年，除所得稅前溢利分別為人民幣2.62815億元、人民幣7.5951億元及人民幣8.33601億元，同期除所得稅後溢利分別為人民幣1.87545億元、人民幣5.15728億元及人民幣5.01639億元，以及同期公司擁有人應佔溢利分別為人民幣1.87545億元、人民幣5.17691億元及人民幣5.06507億元，由於土地增值稅的增加，因而近期的溢利表現不升反跌；
• 截至2014年12月31日為止財年公司擁有人應佔溢利為人民幣5.06507億元(折合每股溢利約人民幣0.3752元(=人民幣5.06507億元/13.5億股))，相當於截至2014年12月31日為止財年招股區間市盈率介於11.91-13.62倍，不吸引；

財務比率(12/2012→12/2013→12/2014)

流動比率：1.17→1.43→1.44
速動比率：0.34→0.65→0.63

長期債項/股東權益：70.52%→326.74%→1,077.47%
總債項/股東權益：184.85%→555.21%→1,690.59%
總債項/資本運用：108.40%→129.85%→143.48%

股東權益回報率：18.63%→33.93%→49.61%
資本運用回報率：10.92%→7.93%→4.21%
總資產回報率：2.48%→2.76%→1.61%

經營利潤率：10.13%→20.35%→14.34%
稅前利潤率：20.36%→35.68%→20.34%
邊際利潤率：14.53%→24.32%→12.36%

存貨周轉率：0.27→0.22→0.26


附註：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。