香港新股上市分析：中奧到家集團有限公司(01538)

利好

• 根據中國指數研究院，公司以綜合實力位列中國獨立物業管理公司第三位，並名列中國房地產Top10研究組及中國指數研究院編製2014年「中國物業服務百強企業」的第9位；
• 在物業管理業務線方面，主要藉由獨有的管家服務模式，向物業發展商及業主提供多元化且較高質素的物業管理服務、配套服務及諮詢服務；
• 在協銷業務線方面，調配駐場員工至銷售中心向物業發展商提供協銷服務，維持有關物業的狀況，就銷售過程的各方面提供及時協助，並在物業發展商的銷售過程中提供物業管理服務，得助於提供優質協銷服務的能力，可藉此取得物業發展商有關物業的物業管理合約；
• 根據中國指數研究院，由於當場設有物業管理員工進行銷售及營銷活動，並提供離線支援以促進來自商戶及全國品牌的服務及產品，作為物業管理公司，在O2O行業競爭方面處於有利的位置；
• 致力通過最近開發的O2O平台向住戶提供本地化及個人化的產品及服務，並藉着管家服務模式向住戶交付產品或促進服務，於2015年6月在特選物業推出目前的住宅社區O2O平台，進一步提高服務質素，且計劃於2016年底前覆蓋適合O2O平台的所有在管物業，此外，現時在第三方住宅社區推出O2O平台，預期該平台將成為未來增長的主要原動力；
• 截至2012年、2013年及2014年12月31日為止三個財年，收益分別為人民幣1.97449億元、人民幣2.90276億元及人民幣3.61202億元，複合年增長率約35.25%，而截至2015年5月31日為止五個月，收益由截至2014年5月31日為止五個月的人民幣1.38109億元增至人民幣1.68533億元，同比增幅約22.03%；
• 截至2012年、2013年及2014年12月31日為止三個財年，公司擁有人應佔利潤分別為人民幣1,279.6萬元、人民幣3,307萬元及人民幣5,603.1萬元，複合年增長率約109.26%；
• 集資金額當中約60%將用於收購物業管理公司、約25%將用於開發O2O平台、約5%將用於實行培訓及招聘計劃、及約10%將用於營運資金及一般企業用途，全數用到主營業務裡頭；
• 是次公售224,000,000股股份(224,000,000股/2,000股 = 11.2萬手)，規模細小，不能抹煞於股份掛牌上市初期因「貨源歸邊」而出現短期股價走高的情況；

利淡

• 公售規模細小，預期股份流動性低；
• 是次公售224,000,000股股份當中有24,000,000股為銷售股份(舊股佔比約10.71%)；
• 國務院相關價格管理部門及建設管理部門共同負責監督及管理有關物業管理服務的收費，該等費用或須遵守政府指導價；
• 中國住宅物業管理行業競爭非常激烈且分散；
• 於2015年5月31日，在28個城市內簽訂合同管理159項物業，故受國內尤其是華南及華東的房地產市場表現所影響；
• 截至2012年、2013年及2014年12月31日為止三個財年及截至2015年5月31日為止五個月，物業管理服務所產生的收益分別佔總收益的82.4%、82.2%、81.1%及83.4%，大部分收益來自物業管理服務，該等物業管理合約可於在管物業成立業主協會時予以終止；
• 根據包幹制，物業管理業務線的收益主要來自按包幹制收費的物業管理服務，公司就服務獲支付固定管理費，而產生的物業管理成本(截至2012年、2013年及2014年12月31日為止三個財年及截至2015年5月31日為止五個月，員工成本、派遣成本及分包成本總額分別佔有關財年銷售及服務成本總額的89.8%、88.7%、87.9%及83.9%，各項成本上漲，其中包括原材料成本、水電費成本，尤以勞工成本及分包成本更甚)並無因實際金額而變動，因而可能蒙受損失或致使利潤率降低；
• 在空置率較高或住戶習慣在物業管理費到期後一年方支付費用的若干物業遭到收取物業管理費的困難，未必能夠成功向業主及物業發展商收取費用，如此可能會產生應收款項減值虧損；
• 於2012 年、2013 年及2014 年的派遣工人成本分別佔銷售及服務成本總額39.1%、46.7%及47.7%，非常依賴派遣工人向物業提供服務；
• O2O業務的支付交換及其他費用可能隨時間增加及提高經營成本，減低利潤，亦受到與提供的多個付款方式(包括網上付款及貨到付款)有關的欺詐和其他非法活動所限；
• 資訊科技系統受到干擾及出現保安漏洞和個人資料遭盜竊，可能造成營運中斷，以及使用戶減少選用應用程式；
• 或許不時與提供物業管理服務的物業發展商或業主發生爭議，並遭到申索；
• 過往曾經並預計會繼續經歷收回貿易應收款項的季節性波動；
• 截至2015年5月31日為止五個月，錄得經營活動所用現金淨額人民幣1,736.8萬元；
• 截至2014年12月31日為止財年、截至2014年5月31日為止五個月及截至2015年5月31日為止五個月，上市開支分別為人民幣398萬元、人民幣92.6萬元及人民幣865.4萬元，該等費用的增加引致截至2015年5月31日為止五個月，公司擁有人應佔利潤由截至2014年5月31日為止五個月的人民幣1,996.9萬元減至人民幣1,701.6萬元，同比跌幅約14.79%；
• 截至2014年12月31日為止財年，公司擁有人應佔利潤為人民幣5,603.1萬元(折合每股利潤約人民幣0.07元)，相當於2014財年招股區間市盈率介於20.46-24.39倍，並且參考截至2014年12月31日為止財年、截至2014年5月31日為止五個月及截至2015年5月31日為止五個月，收益分別為人民幣3.61202億元、人民幣1.38109億元及人民幣1.68533億元，推算出截至2015年12月31日為止財年收益為人民幣4.4077億元(=人民幣3.61202億元x人民幣1.68533億元/人民幣1.38109億元)，假設利潤率為15%，進而推算出截至2015年12月31日為止財年利潤為人民幣6,611.57萬元(=人民幣4.4077億元x15%，折合每股利潤約人民幣0.0826元)，相當於2015財年招股區間預測市盈率介於17.34-20.67倍，比對彩生活服務集團(01778)的2014財年市盈率及2015財年預測市盈率為31.6倍及17倍(@6.41港元)，作價合理但撿不到便宜；

財務比率(12/2012→12/2013→12/2014)

流動比率：1.05→1.16→1.18
速動比率：1.05→1.16→1.18

長期債項/股東權益：0.00%→0.00%→10.09%
總債項/股東權益：0.00%→0.00%→12.56%
總債項/資本運用：0.00%→0.00%→11.40%

股東權益回報率：67.63%→63.61%→58.66%
資本運用回報率：67.63%→62.41%→53.22%
總資產回報率：11.23%→16.73%→20.08%

經營利潤率：9.68%→16.11%→21.68%
稅前利潤率：9.68%→15.96%→21.47%
邊際利潤率：6.48%→11.39%→15.51%

存貨周轉率：0→0→0


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