香港新股上市分析：辰興發展控股有限公司(02286)

利好

• 物業開發業務自1997年從山西晉中起步，經營歷史悠久；
• 2013年，獲中國房地產研究會、中國房地產業協會、中國房地產測評中心聯合選評為「中國房地產開發企業500強」第279名，而在山西省所有物業開發商之中排名第一；
• 產品業態豐富，住宅產品包括高層住宅、小高層住宅、多層洋房住宅及聯排住宅，並正在開發多個具多方位配套設施的大型優質生活區，內設零售商舖、幼兒園、學校、會所和停車位，旨在為客戶提供全方位、一站式的優質生活及消費選擇；
• 公司立足晉中及向太原擴展業務，並已成功擴展至四川省綿陽；
• 公司參與龍田項目一期以後，對於日後參與就龍田項目二期或三期的土地使用權競標處於有利地位，相信地方政府會優先考慮公司在開發優質大型住宅社區方面具有豐富經驗及具有良好從業經驗的競標者，因此，在地方政府就授出龍田項目二期及三期土地使用權作出評估時，而曾經參與龍田項目一期(與地方政府具有密切業務關係)的經驗會強化其從業背景；
• 截至2015年3月31日，土地儲備總建築面積為240萬平方米，位於晉中、太原和綿陽三個城市，其中包括已竣工但未出售的總建築面積385,402平方米，2個項目及3個項目若干部分在建總建築面積1,289,887平方米，以及2個項目若干部分持作未來開發總建築面積768,150平方米，相信足夠於未來四到五年用於開發項目；
• 截至2012年、2013年及2014年12月31日為止三個財年，收益分別為人民幣2.58504億元、人民幣3.032億元及人民幣8.25888億元，複合年增長率約78.74%，同期毛利分別為人民幣7,448.6萬元 人民幣8,328萬元人民幣2.38445億元，複合年增長率約78.92%；
• 集資金額當中約90%將用於撥付龍田項目一期的發展及約10%將用作營運資金及其他一般企業用途，全數用到主營業務裡頭；

利淡

• 公司主要開發住宅項目，正是國內政府嚴格執行宏觀調控措施所針對的對象；
• 目前經營或計劃擴展業務所在城市的物業市場競爭非常激烈；
• 業務及前景高度依賴中國尤其是山西省及四川省的物業市場的表現；
• 於2014年8月，公司完成認購晉中開發51%股權，晉中開發目前參與晉中經濟技術開發區的城中村改造計劃(即龍田項目一期)，根據與管委會訂立的開發及分配協議開發安置房(較遲以補充協議進行補充)，管委會透過支付管理費向公司提供3.8%的保證利率，有關管理費(計及其應付所得稅後)於往績記錄期產生的回報遠低於整體淨利潤率範圍4.6%至12.9%；
• 無法保證最終取得有關龍田項目二期或三期的發展權，參與城中村改造計劃存在不確定性；
• 物業開發屬於資本密集型活動，預期於可見未來因土地收購及項目建設繼續產生高水平的資金開支；
• 大部份收益來自出售所開發的物業，該等收益並不穩定，經營業績或許大幅變動；
• 依賴外部承包商及供應商；
• 倚賴第三方房地產銷售代理銷售及推廣物業項目；
• 融資成本受到利率變動影響；
• 建築材料價格及勞工成本波動；
• 物業開發業務可能面臨客戶索償；
• 預售物業不能按時交付或竣工而引起的客戶索賠事件的風險；
• 公司為客戶按揭貸款提供擔保，若客戶拖欠償還按揭貸款，則須對按揭銀行負責；
• 房地產投資流動性相對較低；
• 曾經於截至2013年12月31日為止財年錄得負經營活動現金流量淨額人民幣3.108億元；
• 截至2014年12月31日為止財年公司擁有人應佔溢利為人民幣1.04342億元(折合每股溢利約人民幣0.2087元)，相當於2014財年招股區間(介於2.6-3.2港元)市盈率介於9.97-12.27倍，作價不很便宜；

財務比率(12/2012→12/2013→12/2014)

流動比率：1.24→1.38→1.03
速動比率：0.13→0.20→0.18

長期債項/股東權益：26.47%→34.41%→73.20%
總債項/股東權益：61.68%→75.99%→127.49%
總債項/資本運用：39.77%→44.73%→51.58%

股東權益回報率：3.68%→2.11%→21.22%
資本運用回報率：2.37%→1.24%→8.58%
總資產回報率：0.82%→0.50%→2.34%

經營利潤率：15.10%→11.98%→20.16%
稅前利潤率：15.10%→11.98%→20.16%
邊際利潤率：8.07%→4.76%→12.63%

存貨周轉率：0.14→0.15→0.30


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