香港新股上市分析：陽光100中國控股有限公司(02608)

利好

• 根據中國指數研究院的資料，預期中國的城市化進程維持快速發展；
• 公司是中國大陸首批在發展迅速的二三線城市發展大規模多用途商務綜合體(通常著重寫字樓，附帶零售店舖、酒店、公寓及配套設施)的房地產開發商之一，亦一直致力發展複合性社區(一般包含商住混合物業)，並不是宏觀調控所針對的商品房；
• 「陽光100」品牌享譽全國；
• 公司進軍國內16個城市，包括9個二線城市，即天津、重慶、武漢、長沙、濟南、南寧、瀋陽、成都及無錫，均為區域經濟中心，以及7個三線城市，即煙台、東營、柳州、桂林、濰坊、東莞(透過聯營公司)及清遠，均為各省重要高增長城市；
• 榮獲多項獎項，包括經濟觀察報及其他媒體評為2004年至2011年「中國藍籌地產企業」之一，中國房地產Top10研究組評為2005年至2012年「中國房地產百強企業」之一、2006年至2011年「中國房地產最具價值十大品牌」之一，及在國務院發展研究中心、清華大學及中國指數研究院贊助的評選中，評為2012年及2013年「中國商業地產優秀企業」之一；
• 計劃在未來五年把高利潤率的用作多用途商務綜合體的土地儲備比例提高至約50%或以上，而2013年11月30日為45.2%；
• 截至2013年11月30日，按現有25個項目的應佔建築面積計算，土地儲備為1,170萬平方米，包括(i)約120萬平方米已完成待售物業及已完成持作投資物業、(ii)約240萬平方米發展中物業及(iii)約810萬平方米持作未來發展物業(包括應佔而尚未取得土地使用權證的總規劃建築面積約280萬平方米)；
• 集資金額當中約60%用作增購中國的項目或待發展土地，主要專注多用途商務綜合體及複合性社區、約30%將用作發展現有項目的資金、約10%將用作營運資金及一般公司用途，全數用到主營業務裡頭；

利淡

• 中國大陸的經濟有短期下行風險；
• 中央政府不時推出或修訂壓抑大陸房地產價格的宏觀調控措施；
• 行業競爭愈來愈激烈；
• 建築材料價格波動及勞動力成本上升；
• 物色及以商業合理成本收購合適土地愈來愈不容易；
• 融資成本受到利率變動的影響；
• 根據市場慣例，因應國內銀行的要求，公司要擔保物業買家的按揭；
• 投資物業的公平值不時波動；
• 把投資物業即時變現一般較難；
• 截至2010年、2011年及2012年12月31日為止三個財年以及截至2013年9月30日為止九個月總債項分別為人民幣57.1691億元、72.64531人民幣億元、人民幣101.94452億元及人民幣130.41213億元；
• 截至2010年、2011年及2012年12月31日為止三個財年分別錄得收益為人民幣29.32274億元、人民幣29.396億元及人民幣44.5461億元，同期經營溢利分別為人民幣8.91138億元人民幣5.68663億元人民幣10.41925億元，同期財年溢利分別為人民幣2.70247億元、人民幣6,077.8萬元及人民幣3.84294億元，而截至2012年及2013年9月30日為止九個月收益分別為人民幣22.12529億元及人民幣21.89567億元，期內經營溢利分別為人民幣5.38183億元人民幣2.84834億元，期內溢利分別為人民幣2,250.9萬元及人民幣7,407萬元，業績並不穩定；
• 截至2013年12月31日為止財年不包括公平值增益的公司權益股東應佔估計綜合溢利不少於人民幣4.064億元(折合每股溢利人民幣0.2765元)，相當於2013財年招股區間預測市盈率介於11.45-13.74倍，作價並不便宜；

財務比率(12/2010→12/2011→12/2012)

流動比率：1.08→1.11→1.15
速動比率：0.29→0.28→0.38

長期債項/股東權益：219.42%→335.72%→260.79%
總債項/股東權益：583.92%→717.18%→772.30%
總債項/資本運用：120.15%→114.33%→148.12%

股東權益回報率：16.53%→2.36%→22.80%
資本運用回報率：3.40%→0.38%→4.37%
總資產回報率：1.02%→0.12%→1.34%

經營利潤率：30.39%→19.34%→23.39%
稅前利潤率：21.01%→11.19%→16.93%
邊際利潤率：5.52%→0.81%→6.76%

存貨周轉率：0.33→0.26→0.37


附註：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。