香港新股上市分析：光谷聯合控股有限公司(00798)

利好

• 各行各業的企業對產業園需求極為殷切、產業轉型升級及結構調整的政府政策、城鎮化水平提高以及中小企發展及業務創新的帶動，中國市場化產業園市場於1990年代末至2000年間興起，並一直增長迅猛；
• 大型主題產業園的生產及商業活動可促進地方經濟的增長，協助經營業務所在城市的地方政府實現地方產業結構轉型升級、推動中小企及創業公司發展及業務創新、增進及改善城市功能，並將該等產業園所在地及周邊地區轉型為新市中心的政策措施方面擔當重要角色，因而地方政府一直在多方面就公司所開發以推動產業為重心的產業園提供扶持措施及優惠待遇；
• 根據中國房地產10強研究組，公司位列「2013中國產業地產品牌價值TOP10」之一；
• 根據《第一太平戴維斯北京報告》，截至2013年12月31日，按竣工項目、開發中項目及規劃作未來開發項目的總建築面積計算，公司在中國所有市場化產業園開發商及運營商中位居第二位；
• 公司從事開發大型、產業主題產業園，所發展的大型產業園的主題涉及多元化產業，其中包括軟件開發、服務外包、金融後台服務、數據中心、研發、信息技術、生物科技、醫療器械、新材料、節能、環保、海洋科技及文化創意產業，可順應產業集群趨勢，能為客戶創造價值；
• 已在武漢、青島及鄂州開發多個主題產業園組合，現著手在瀋陽及合肥開發產業園項目，並計劃進一步拓展至北京、上海、西安、重慶及天津等目標城市；
• 目前在旗下產業園內從事物業租賃，並戰略性持有及出租提供配套服務的若干物業以及適合作一般商務用途的辦公物業，以產生經常性租金收入，並且計劃在未來三至五年內把投資物業的比例從現在的約10%提升至約20%，以及將通過多個品牌開發及營運酒店，從而提升盈利能力及豐富收入基礎；
• 有意以品牌設計、開發及營運由第三方企業自置的產業園，進一步擴大開發管理服務範圍，以打造品牌和擴大市場影響力；
• 截至2010年、2011年及2012年12月31日為止三個財年營業額分別為人民幣7.88798億元、人民幣14.05169億元及人民幣18.12014億元，複合年增長率51.56%，同期公司權益股東應佔利潤分別為人民幣1.16662億元、人民幣1.47146億元及人民幣2.11276億元(期內投資物業公允價值分別為人民幣680萬元、人民幣2,241.9萬元及人民幣816.7萬元)，複合年增長率34.57%，至於截至2012年9月30日為止及2013年9月30日為止九個月營業額分別為人民幣7.06071億元及人民幣11.35066億元，增長60.76%，同期公司權益股東應佔利潤分別為人民幣0.51564億元及人民幣1.19044億元(期內投資物業公允價值分別為人民幣590萬元及人民幣610萬元)，增長130.87%，而毛利由截至2010年12月31日為止財年的人民幣2.85259億元增加到截至2012年12月31日為止財年的人民幣5.76636億元，期間複合年增長率為42.18%，以及由截至2012年9月30日為止九個月的人民幣2.16233億元增加到截至2013年9月30日為止九個月的人民幣3.4525億元，增長59.67%；
• 集資金額當中約52.3%將用於撥付規劃作未來開發項目的土地出讓金及前期建築成本、約37.7%將用於開發中項目、及約10.0%將用作營運資金及其他一般企業用途，全數用到主營業務裡頭；
• 全國性壽險公司陽光保險集團股份有限公司的附屬公司陽光人壽保險股份有限公司擔任基礎投資者，同意按發售價認購合共2.8億股股份，該等股份設有六個月禁售期；

利淡

• 業務非常倚重中國產業園市場以至於中國大陸經濟的表現，然而目前中國大陸經濟有短期下行風險；
• 產業園非常依賴各個地方政府的政策支持，該等政策著實非常容易改變，一旦改變，後果不堪設想；
• 各處鄉村各處例，過往營商模式的成功未必能夠在中國大陸的其他地方一樣取得成功；
• 未必能夠繼續以合理的成本或可能根本無法物色或收購合適地塊，以發展未來的項目；
• 行業競爭愈來愈激烈；
• 原材料成本上漲、熟練承建商短缺；
• 利率可能上調導致財務成本趨升；
• 相對住宅，產業園物業的投資流動性一般比較低；
• 截至2011年及2012年12月31日為止財年以及截至2013年9月30日為止九個月，來自經營活動的現金流量淨額均為負值，分別為人民幣-8,640萬元、人民幣-3.091億元及人民幣-7.154億元；
• 旗下附屬公司武漢鳴鴻及由武漢鳴鴻前股東經營的依水園項目有潛在訴訟風險；
• 根據未經審核初步綜合財務資料，截至2013年12月31日為止財年公司權益股東應佔利潤為人民幣3.20869億元(折合每股利潤人民幣0.0802元)(期內投資物業公允價值為人民幣654.2萬元)，相當於2013財年招股區間市盈率介於8.26-10.84倍，作價並不吸引；

財務比率(12/2010→12/2011→12/2012)

流動比率：1.37→1.38→1.47
速動比率：0.63→0.59→0.64

長期債項/股東權益：57.65%→63.80%→84.08%
總債項/股東權益：72.85%→97.11%→138.70%
總債項/資本運用：30.62%→38.42%→55.68%

股東權益回報率：23.03%→23.12%→24.24%
資本運用回報率：9.68%→9.15%→9.73%
總資產回報率：4.02%→3.48%→3.81%

經營利潤率：27.88%→19.24%→23.52%
稅前利潤率：34.01%→25.65%→24.67%
邊際利潤率：14.79%→10.47%→11.66%

存貨周轉率：0.63→0.67→0.65


附註：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。