香港新股上市分析：佳明集團控股有限公司(01271)

利好

• 近年香港政府支持發展數據中心產業，政府推出兩項鼓勵措施，包括免收把15年或以上樓齡的工業大廈的部分樓層改作數據中心用途的「豁免書費用」，如須通過修訂地契，在工業用地發展高端數據中心，政府將按實際發展密度以及高端數據中心的用途來評定補地價；
• 公司作為香港一家具規模的建築承建商，除了集中作為主承建商身份為本地大型物業發展商提供住宅物業發展項目的樓宇建造服務以外，亦發展並持有數據中心大樓作為投資物業及作為批發主機代管供應商開展數據中心物業租賃業務，與別不同；
• 根據Ipsos報告，來自金融保險業及資訊通訊業的企業對穩定、安全及可靠的數據處理服務訂有高要求，以確保數據安全及可供使用，在2007年至2012年間，香港金融保險企業數目由約15,705間增至約21,271間，而同期資訊通訊企業數目則由約8,640間增至11,368間，香港的競爭優勢將繼續吸引企業設立數據中心並維持對數據中心的需求，預期香港高端數據中心的需求將要不斷增加；
• 公司在建造業擁有接近20年經驗，已成功建立包括知名物業發展商在內的客戶基礎，並與該等發展商成功建立長期業務關係，當中部分與公司擁有逾5年的業務關係，此外，亦積累了大量建築專門技術及知識，在發展數據中心物業租賃業務上具有競爭優勢，尤其是能夠善用在子公司佳盛建築積累的樓宇建造經驗及專門技術建造符合容納高端數據中心的支援機電設施的嚴格工地要求的數據中心大樓，如備用電訊服務以及備用電力及空調系統，有關經驗及專門技術亦使能在數據中心大樓內進行改動及加建工程以及樓宇設施工程，以確保提供供租賃的物業符合客戶的要求及規格；
• 過往建成包括「嘉皇臺」、「嘉珀山」、「嘉薈軒」、「縉庭山」、「Soho 38」、「聖佐治大廈」、「港島東18」、「嘉珀薈」及「深灣九號」等多個項目，往績有目共睹；
• 現時公司在香港荃灣擁有一座數據中心大樓iTech Tower，自2011年第一季度起，iTech Tower的租用率為100%，「iTech Tower」作為香港數據中心物業租賃的品牌地位已然建立；
• 於2007年利用在樓宇建造領域的經驗開始進軍較高毛利率的數據中心物業租賃業務，多數客戶是跨國數據中心運營商、電訊集團及金融機構等，由於與該等客戶訂立長期協議，年期一般介乎5-20年，因此彼此的業務關係長期且穩定；
• 已於2013年2月購入位於香港葵涌的打磚坪土地(其總佔地面積約為10,340平方呎)，以發展第二座高端數據中心大樓，建築工程已於2013年7月展開，預期將於2016年8月前後完成，相信隨著第二座數據中心大樓的完成，將能夠把握香港數據中心物業租賃市場的未來增長；
• 儘管截至2011年、2012年及2013年3月31日為止三個財年營業額分別為4.57961億港元、10.58062億港元及7.737億港元，存有波動的情況，但若不計算期內投資物業公平值收益分別為2.01922億港元、4,300萬港元及6,739.5萬港元的話，則不計入投資物業公平值變動在內的經營溢利分別為7,651.8萬港元、9,675.2萬港元及1.22649億港元，複合年增長率達到26.6%；
• 若果粗略把截至2011年、2012年及2013年3月31日為止三個財年的投資物業公平值變動從稅後年內溢利之中扣除，結果分別為4,578.1萬港元、5,893.6萬港元及8,158.6萬港元，複合增長率高達33.5%，而截至2013年3月31日為止財年招股區間市盈率介於4.41-5.44倍，是次公售股份作價吸引；
• 是次公售1億股股份(1億股/4,000股 = 2.5萬手)，規模非常細小，不能抹煞股份掛牌上市初期因「貨源歸邊」而出現短期股價走高的情況；

利淡

• 是次公售股份規模細小，預期股份流動性低；
• 公司作為主承建商，在收到客戶的付款之前須向供應商及分包商作出付款的項目初期階段一般會產生淨現金流出；
• 截至2011年、2012年及2013年3月31日為止三個財年建築業務的客戶總數分別為13、13及10名客戶，同期來自建築業務五大客戶的收益分別約為3.434億港元、9.242億港元及6.396億港元，分別佔到建築業務總收益約98.2%、99.7%及99.9%，旗下建築業務明顯依賴少數客戶；
• 建築業務的競爭非常激烈；
• 建築材料成本時有波動；
• 建築項目的工程屬於勞動密集型，無法保證香港建築勞工供應的穩定性；
• 香港營商環境沒有以往那麼平和，勞資雙方不時產生爭執，存在勞工發起工業行動或罷工而延誤建築工程的可能性；
• 其他資源豐富的地產公司有能力把旗下的工業大廈改建為數據中心大樓，公司因而面對潛在競爭；
• 日後環球金融危機再臨的時候，可能再次引發資本市場出現重大波動及全球市場衰退，致使該等客戶對高端數據中心的需求減少；
• 目前數據中心物業租賃業務依靠單一數據中心大樓；
• 過往來自數據中心物業租賃業務的三名客戶的總收益分別佔到數據中心物業租賃業務總收益約57.7%、25.1%及17.2%；
• 建造新的數據中心大樓所需的時間較改建現有樓宇長，因此第二座數據中心大樓未必能夠迅速應對不斷增加的市場需求在短期內提供更多架空地台空間；
• 第二座數據中心大樓的預計總發展成本約為6.82億港元，主要包括收購土地成本、契約修訂的應付地價、印花稅、專業費用、建築成本及購買機器，未來的資本開支相當龐大，相關壓力不輕；
• 截至2011年、2012年及2013年3月31日為止三個財年總債項(短期債項加上長期債項)分別為8.37064億港元、6.97959億港元及8.28141億港元，長期居高不下；

財務比率03/2011→03/2012→03/2013

流動比率：0.35→0.41→1.55
速動比率：0.35→0.41→1.55

長期債項/股東權益：0.00%→0.00%→58.95%
總債項/股東權益：76.76%→60.30%→64.18%
總債項/資本運用：75.69%→58.01%→39.48%

股東權益回報率：22.72%→8.81%→11.55%
資本運用回報率：22.40%→8.47%→7.10%
總資產回報率：11.78%→4.61%→6.50%

經營利潤率：60.80%→13.21%→24.56%
稅前利潤率：56.09%→10.72%→21.45%
邊際利潤率：54.09%→9.63%→19.26%

存貨周轉率：0→0→0


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