香港新股上市分析：合和香港房地產有限公司(00288)

利好

• 公司是香港優質的主要物業發展商、業主及營運商之一，獲BCI Asia Awards 2012評為「香港十大發展商」之一，品牌知名度高，品質出類拔萃，設計創新並且力臻完美，過去四十多年裡在香港黃金地段及高度重建與增長潛力的地區發展了多個項目(如合和中心、九展中心、悅來酒店、……等)，為股東創造價值的成績斐然；
• 2010-2012年截至6月30日為止三個財年營業額分別為港幣9.47207億元、港幣10.56236億元及港幣12.02506億元，複合年增長率12.67%，而截至2011年12月31日為止六個月及截至2012年12月31日為止六個月營業額分別為港幣5.91337億元及港幣6.28726億元，總體穩中有升；
• 預計皇后大道東200號(市建局位於灣仔的重建項目，結合住宅、商業及公共設施等元素)及合和中心二期(與合和中心連接，將發展為55層多用途物業，內含綜合會議設施的大型酒店)兩個正在發展的重點項目分別於2015年及2018年落成，相信該兩個項目可以顯著帶動公司的業務擴張；

利淡

• 集資金額當中約31.3%將用作部份償還根據再融資信貸提取的款項，而再融資信貸已用於償還於2014年9月到期年利率為香港銀行同業拆息加0.32%之根據港幣循環信貸提取的未償還借貸；
• 最近香港房地產受到政府不時推出壓抑政策的影響；
• 香港土地珍貴，土儲成本愈來愈高，相反地，取得土地的成功率因為行業競爭激烈而變得愈來愈低；
• 香港酒店業的競爭也愈來愈激烈；
• 香港勞工及建築物料成本持續增加；
• 隨著美國經濟穩定下來，香港借貸利率有跟隨外地利率調升的可能性；
• 投資物業公平值變動產生的損益可能不時波動，進而影響到公司的業績表現；
• 2010-2012年截至6月30日為止三個財年資本開支分別為港幣3.156億元、港幣2.57億元及港幣2.305億元，至於2012財政年度上半年及2013財政年度上半年資本開支分別為港幣7,730萬元及港幣38.725億元。而公司董事總經理胡文新表示，單純以發展合和中心二期項目為例子就需要港幣50多億元。以上顯示出公司在在需要大量的資本，資金壓力相當大；
• 是次公售股份所得金額有約40.5%用於撥付發展合和中心二期的資本開支，但須留意合和中心二期項目於2018年方始落成，這裡屬於遠期投資，當中不可預知的變數頗多；
• 2010-2012年截至6月30日為止三個財年、2012財年上半年及2013財年上半年，物業投資分部及物業發展分部收益佔到收益總額高達約66.61%、85.16%、75.96%、77.49%及73.89%(詳見公司分部收益列表)，業務明顯依賴來自於香港物業的收入，勢必受到香港經濟的週期性波動影響，再者，香港物業市場正在相對高位運行，有下行風險；
• 2010-2012年截至6月30日為止三個財年及截至2012年12月31日為止六個月透過分拆後的銀行借貸分別為港幣0億元、港幣5.8億元、港幣13.8億元及港幣37億元；
• 儘管2010-2012年截至6月30日為止三個財年溢利，與截至2011年12月31日為止六個月及2012年12月31日為止六個月期內溢利分別為港幣40.62656億元、港幣48.11807億元、港幣27.44483億元、港幣13.94985億元及港幣102.37242億元，但是若不計及稅後公平值收益的年／期內溢利分別僅為港幣2.571億元、港幣3.29億元、港幣3.961億元、港幣2.019億元及港幣2.32億元；
• 截至2013年6月30日為止財年公司股權持有人應佔預測綜合純利(不計及投資物業公平值收益)不少於港幣4.2億元(折合每股純利港幣0.2283元)，相當於招股區間預測市盈率介於67.03-77.98倍；

財務比率(06/2010→06/2011→06/2012)

流動比率：0.35→0.36→0.25
速動比率：0.35→0.36→0.25

長期債項/股東權益：0.00%→5.53%→11.40%
總債項/股東權益：0.00%→5.53%→11.40%
總債項/資本運用：0.00%→4.80%→10.10%

股東權益回報率：68.35%→45.86%→22.67%
資本運用回報率：51.39%→39.81%→20.09%
總資產回報率：23.48%→21.65%→11.36%

經營利潤率：436.84%→465.57%→235.52%
稅前利潤率：436.84%→465.57%→235.52%
邊際利潤率：428.91%→455.56%→228.23%

存貨周轉率：174.99→154.87→166.21


附註：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。