香港商託上市分析：朗廷酒店投資與朗廷酒店投資有限公司(01270)

利好

• 這是香港首個專注於酒店業的固定單一投資信託；
• 公司的起始組合由香港朗廷酒店(根據旅發局分類為甲級高價酒店)、香港朗豪酒店(根據旅發局分類為甲級高價酒店)及香港逸東酒店(根據旅發局分類為乙級高價酒店)共三家著名的香港酒店組成，屬優質資產；
• 「朗廷」(沿自英國倫敦朗廷酒店，該酒店於1865年開業，為倫敦歷史最悠久的豪華酒店之一)、「朗豪」及「逸東」(於1990年由鷹君集團建立，集中於高檔及中檔酒店市場)是著名的酒店品牌；
• 日後可能根據鷹君優先權向鷹君集團收購酒店資產；
• 朗豪酒店入住率自2010年的85%上升至2012年的89%；
• 2010-2012年朗豪酒店平均房租分別約為1,500港元、1,800港元及1,900港元，比對期內甲級高價酒店平均房租分別約為2000港元、2,250港元及差不多2,500港元，顯示其房租頗具競爭力，而房租增長率為25.2%，與同期甲級高價市場的增長率25%相若；至於香港逸東酒店，隨著其於2012年客房及設施翻新工程推升入住率到90%，表現勝過乙級高價酒店及旺角／油麻地酒店的平均表現；
• 信託契約及公司細則列明公司董事現有意宣派及分派(a)由上市起至2013年12月31日為止期間以及截至2014年及2015年12月31日為止各財年的100%可分派收入，及(b)不少於其後各財年可分派收入的90%；
• 2010年-2012年截至12月31日為止三個財年收入分別為12.65715億港元、14.90539億港元及16.23459億港元，複合年增長率13.25%，期內目標公司控股公司應佔年內盈利分別為2.3273億港元、3.54246億港元及3.97491億港元，複合年增長率30.69%；
• 根據分派權利放棄契約，持有最多股份合訂單位的LHIL Assets Holdings(鷹君一家間接全資附屬公司)同意放棄就上市日期起至2017年底為止各財年的若干部分分派權益。董事預期，就上市日期起至2013年12月31日為止期間可分派總額將不少於3.38億港元，當中有7.5%(3.38億港元x 7.5% = 2,535萬港元)將可分派予其他並未放棄收取分派的股份合訂單位持有人，加上由上市日期起至2013年12月31日為止期間應佔綜合純利不少於2.3億港元用以分派(折合並未放棄收取分派的每一股份合訂單位可得0.2996港元)，相當於招股區間預測息率介於5.59-6.44%(沒有分派放棄的情況則為5.04-5.8%)，而根據彭博資料，香港電訊信託及HKT Limited(06823)息率約5.61%、越秀房地產投資信託基金(00405)息率約5.79%、陽光房地產投資信託基金(00435)息率約4.70%、置富產業信託(00778)息率約4.16%、泓富產業信託(00808)息率約4.85%、領匯房地產投資信託基金(00823)息率約3.17%、富豪產業信託(01881)息率約5.45%、冠君產業信託(02778)息率約4.80%、以及匯賢產業信託(87001)(首隻以人民幣計價的房地產信託基金)息率約5.66%；
• 集資金額的88%將支付予賣方公司，用以部分償還及註銷向其發行作為收購事項代價之承兌票據、餘額將用於未來五年該等酒店的資產提升項目及用作營運資金及其他一般公司用途的資金；

利淡

• 香港酒店業競爭非常激烈；
• 酒店業屬於週期性行業，盛衰有序，目前正值該行業的高峰，過往的酒店入住率並不代表未來的酒店入住率，無法保證往後的入住率可以持續穩定及在高位運行；
• 經營酒店的成本非常高，而且物價成本有持續上漲的可能；
• 由於極度倚賴三家位於香港的酒店，因此其回報勢必受到該等酒店的經營績效以及總體香港酒店行業景氣的影響，加上日後若有翻新甚至重新發展該等酒店的需要，其業績將要受到明顯的不利影響；
• 「朗廷」、「朗豪」及「逸東」品牌的使用權並非獨家，而且受到鷹君集團優先使用權的限制；
• 根據總租賃協議，該三家酒店(不包括逸東酒店的三個零售門店)將租賃予總承租人(其為鷹君的間接全資附屬公司)，各租期為自上市起計14年；
• 大股東放棄分派的權利僅是一項為要修飾短期回報的暫時舉措，當放棄分派協議屆滿後，股份合訂單位價格可能受到不利影響；
• 酒店物業的公平值將來有可能不時波動甚至大幅下跌；
• 日後收購酒店時，可能與鷹君集團存在競爭，且鷹君集團對公司有重大影響力；
• 截至今年3月底為止流動負債淨額為6.28369億港元，銀行結餘及現金僅只2,581.5萬港元；
• 截至2012年12月31日為止財年目標公司控股公司應佔年內盈利為3.97491億港元，是次公售股份合訂單位價格介於4.65-5.36港元，發售完成後普通股數目為20億股，即市值介於93-107億港元，相當於的2012財年盈利3.97491億港元的23.4-26.97倍，不低；
• 朗廷酒店、朗豪酒店及逸東酒店分別有498房間、666房間及465房間，總共1,629房間。根據威格斯報告，三者估值分別約62.1億港元、75.9億港元及39.46億港元，合計177.46億港元，按上述估值及假設入住率為80%以及2012年的平均房租粗略計算，朗廷酒店、朗豪酒店及逸東酒店三家酒店的估值租金比率分別為19.07年、20.92年及24.26年(詳見初始酒店組合列表)，數值不低；

財務比率(12/2010→12/2011→12/2012)

流動比率：0.10→0.25→0.23
速動比率：0.09→0.23→0.21

長期債項/股東權益：0.00%→-20.32%→-23.79%
總債項/股東權益：-18.83%→-23.50%→-28.21%
總債項/資本運用：5.93%→4.75%→4.20%

股東權益回報率：-19.92%→-38.19%→-59.49%
資本運用回報率：6.27%→7.73%→8.85%
總資產回報率：4.36%→6.67%→7.49%

經營利潤率：20.26%→26.07%→27.65%
稅前利潤率：20.26%→26.07%→27.65%
邊際利潤率：18.39%→23.77%→24.48%

存貨周轉率：102.74→98.81→120.36


附註：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。