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星期六, 1月 05, 2013

香港新股上市分析:金輪天地控股有限公司(01232)

利好
  • 國內推動城鎮化進程,農村人口進城,二三線城市升級,2011年底中國城鎮化率首次超越50%,預計到2020年將超過60%;
  • 預計江蘇省及湖南省的經濟發展將繼續迅速發展,家庭收入持續增加導致中國的物業需求不斷上升;
  • 公司是一家綜合型商業及住宅房地產開發企業、持有者及營運商,專注開發江蘇省及湖南省內連接或鄰近地鐵站或其他交通樞紐的項目(旗下金輪國際廣場、金輪時代廣場、金輪新都匯及金輪星光名座皆歸屬此類項目,合共佔到截至2012年9月30日全部已竣工物業及開發中物業的總建築面積約55.1%),與現時港鐵的發展模式相似,跟其他的內房股的模式截然不同;
  • 「金輪」品牌在當地享有知名度;
  • 公司對江蘇省及湖南省房地產市場有深度的認識;
  • 採取專注於商業開發項目及特定住宅市場的策略,除了出租自有物業以外,亦從事租賃及經營管理由第三方擁有的購物商場,能夠大幅減低中國政府推出房地產行業宏觀調控措施的影響;
  • 在策略上保留選定購物商場的長期所有權可以獲得經常性租金收入及長期財政實力,而出售辦公室、住宅物業及酒店式公寓組合可以獲得資本增長;
  • 主要租戶有H&M、Sephora及豆撈坊等多個國際及國內品牌商;
  • 旗艦項目金輪國際廣場位於南京市漢中路的新街口地鐵站上蓋,總建築面積為98,031平方米,已成為南京市著名的購物商場及辦公室商業開發項目,根據第一太平戴維斯的資料,公司是在南京向南京地鐵租賃地鐵商場樓面以從事分租、營運及管理業務這個專門市場的先驅;
  • 預期與交通樞紐相連或毗鄰的城市中心商業地段物業租金將持續上升;
  • 截至2012年6月30日錄得穩健的淨負債與權益比率15.0%,淨資產負債比率維持穩健,顯示公司的財政狀況穩固,而良好的預售成績帶來穩定營運現金流及流動資金,公司將繼續採取嚴謹的財務策略;
  • 第一太平戴維斯估計,中國從2009年到2020年將合共投入約3.3萬億元人民幣發展地鐵系統;
  • 根據發改委及住房和城鄉建設部的資料,截至2012年4月30日,中國已有12個城市的地鐵系統投入運營,另外有21個城市計劃發展地鐵系統,在這33個城市中,28個城市已獲得有關政府部門的必要批文。預期於不久將來更多中國城市將建成地鐵系統,長春、杭州、哈爾濱、長沙、鄭州、福州、昆明、南昌、合肥、南寧、貴陽共11個省會(首府)城市,以及東莞、寧波、無錫、青島、大連等5個二三線城市,地鐵正在施工中,部分城市的地鐵系統將在一至兩年內開通,估計到2020年全國地鐵的總長度將較2011年擴大約3.38倍達到7,395公里,當中尤以二三線城市的地鐵系統擴展速度最高,相信能夠給公司帶來創造開發及營運地鐵相連商場的重大商機;
  • 是次公售股份所得金額當中50%用於撥付包括已就其訂立意向書的潛在開發項目的購地及初步建設成本的新項目資金、40%用於建設金輪星光名座、金輪星城二期、金輪新都匯及南京翡翠名園等開發中項目的資金、及餘額用作營運資金及其他一般企業用途,全數用到主營業務裡頭;
  • 2011財年核心利潤1.08254億元人民幣,相較2010財年的6,320.1萬元人民幣,大增71.29%,預計2012財年更進一步達到2.1393億元人民幣;
利淡
  • 2012年初中國國內生產總值增長出現放緩跡象;
  • 中國房地產市場競爭愈來愈大,房地產開發業務、物業租賃及經營管理業務的競爭相當激烈;
  • 根據第一太平戴維斯告知,目前主要市場南京及揚州房地產物業供應過剩;
  • 建材價格、薪資、……等成本可能持續上升;
  • 截至2012年9月30日,土地儲備總建築面積約為284,064平方米,總評估值約為51.832億元人民幣,包括(i)已竣工但未出售房地產總建築面積66,717平方米,總評估值約為7.023億元人民幣、(ii)已竣工投資物業總建築面積63,942平方米,總評估值約為29.779億元人民幣、(iii)未售開發中物業總建築面積134,968平方米,總評估值約為12.43億元人民幣,及(iv)開發中以供持作投資物業總建築面積18,437平方米,總評估值約為2.6億元人民幣,僅只滿足未來2至3年的發展需要;
  • 由於委聘第三方承包商進行各項工程,包括建築、設備安裝、內部裝修、園林綠化、機電工程、管道工程及升降機安裝工程,因此無法保證該等第三方承包商按所要求質量水平提供滿意的服務;
  • 投資物業公平值收益佔到除稅前溢利和純利的大多數,2009-2011年截至12月31日為止三個財年及截至2012年6月30日為止六個月錄得投資物業公平值收益分別約2.50183億元人民幣、3.069億元人民幣、5.39919億元人民幣及7,500萬元人民幣,分別佔同期除稅前溢利的60.33%、75.14%、73.63%及21.03%以及純利的67.4%、78.5%、78.9%及27.2%,投資物業公平值日後可能不時波動或大幅下降,對盈利表現產生重大不利影響;
  • 公司擁有人應佔截至2012年12月31日為止財年計入投資物業公平值變動(扣除遞延稅項)前綜合純利預測不少於2.1393億元人民幣(折合未經審核備考每股預測純利0.11885元人民幣),相當於2012財年招股區間預測市盈率介於9.34-11.64倍,作價並不吸引;

財務比率(12/2009→12/2010→12/2011)

流動比率:1.09→1.14→1.00
速動比率:0.40→0.64→0.26

長期債項/股東權益:24.39%→25.79%→17.51%
總債項/股東權益:30.49%→35.49%→23.05%
總債項/資本運用:18.73%→21.39%→14.75%

股東權益回報率:20.77%→18.27%→25.33%
資本運用回報率:12.76%→11.01%→16.21%
總資產回報率:8.67%→7.39%→11.72%

經營利潤率:33.31%→21.00%→36.94%
稅前利潤率:83.97%→84.47%→139.80%
邊際利潤率:53.34%→58.06%→95.04%

存貨周轉率:0.74→0.57→0.60


附註:本文只供參考之用,並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦,讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定,如因相關建議招致損失,概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。

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