香港新股上市分析：新城發展控股有限公司(01030)

利好

• 近來國內房地產市場有穩定下來的跡象；
• 根據國家統計局的統計，江蘇省為中國人均國內生產總值最高的地區之一；
• 公司是長江三角洲領先的優質住宅物業和多用途綜合樓物業開發商，業務主要集中在長江三角洲一帶，勢將持續受益於長江三角洲經濟持續且較快的增長；
• 根據中國指數研究院編製的報告，按已簽約銷售額計算，公司於2009年和2010年在江蘇省居首及於2011年居次；於2009-2011年，按商品房的已簽約銷售額和已售建築面積計算，在常州市排名第一；及於2011年，按住宅物業的已簽約建築面積計算，入選上海物業開發商五強。根據江蘇省房地產協會的統計，自2005年起計連續六年，按總體實力計算，公司在江蘇省所有物業開發商中排名第一位。根據中國房地產Top10研究組的統計，自2007年起計連續五年在「中國華東房地產公司品牌價值Top10」中排名第一位，及按盈利能力和增長潛力計算，在「中國房地產百強企業」中入圍十強，2011年藉入圍中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心聯合評選的「中國房地產開發企業20強」和「中國房地產開發企業品牌價值20強」，市場領先地位、盈利能力及增長潛力得到進一步認可；
• 能始終如一交付優質產品，已塑造高度認可的品牌；
• 公司提供四大不同住宅物業系列，產品種類齊全，包括高層住宅、中層住宅、聯排住宅和豪華獨棟住宅，全面滿足目標客戶群的需要和偏好；
• 使用標準化程序、組件和單位開發物業，支持快速資產週轉模式，能夠快速複製物業項目，縮短開發週期，實現投資回報最大化，改善現金流量及將流動資金風險降至最低；
• 公司已開發寫字樓、零售店、酒店式公寓和其他配套設施為一體的多用途商業綜合樓，該等物業較不受國內宏觀調控政策的影響，再者，隨著中國經濟活動頻繁，商業物業的需求將持續增加，保留商業物業將產生源源不斷的租金收入，從而提高收益來源的穩定性及分散公司於住宅物業市場面臨的風險；
• 收入從2009財年的58.03275億元人民幣增長至2011財年的107.67254億元人民幣，複合年增長36.21%，毛利從2009財年的13.89203億元人民幣增加到2011財年的30.23567億元人民幣，複合年增長47.53%，亦從截至2011年6月30日為止六個月的9.1858億元人民幣增加至截至2012年6月30日為止六個月的11.58516億元人民幣，及公司權益擁有人應佔全面收益總額從2009年的5.72072億元人民幣增長至2011年的8.86886億元人民幣，複合年增長24.51%，毛利率從2009財年23.94%增加到2010財年的26.22%，並進一步提高至2011財年的28.08%，2011年及2012年截至6月30日為止六個月保持相對穩定，分別為31.22%和30.92%；
• 集資金額當中約90%將用於未來在現有和目標城市物色和收購合適的地塊以擴大土地儲備，主要以多用途綜合樓項目為重點，及餘額將用作一般公司和營運資金，全數用到主營業務裡頭；
• 景林資產管理有限公司管理的金色中國基金、Guangdong Finance Investment International Co., Ltd.及海航集團國際總部(香港)有限公司旗下Axius International Investment Co., Limited已分別同意認購1.163億港元、2億港元及3億港元的股份；

利淡

• 業務容易受到內地多項政策和法規變動的影響；
• 國內房地產行業競爭非常激烈；
• 建材價格和承包商勞工成本波動；
• 多年來債負持續偏高，其中大部分債務通過抵押上市子公司江蘇新城連同項目公司和其他子公司持有的股份作擔保，最終未能償還或購回為物業開發項目融資而抵押或轉讓至信託公司的任一項目公司的股權，而可能受到不利影響；
• 截至2010年和2011年12月31日為止財年錄得負營運現金流量淨額；
• 依賴第三方承包商提供與物業開發項目有關的各種服務，包括設計、打樁、地基建設、施工、設備安裝、機電和管道工程、電梯安裝和園林建築；
• 2011及2012年截至6月30日止六個月公司權益擁有人應佔全面收益總額分別為2.89975億元人民幣及1.52237億元人民幣，大幅下跌47.5%；
• 在未扣除2011財年投資物業公允價值收益2.73493億元人民幣的情況之下，截至2011年12月31日為止財年公司權益擁有人應佔全面收益總額為8.86886億元人民幣(折合每股收益0.1565元人民幣)，相當於2011財年招股區間市盈率介於7.46-9.2倍，作價不覺得便宜；

財務比率(12/2009→12/2010→12/2011)

流動比率：1.43→1.36→1.34
速動比率：0.51→0.44→0.36

長期債項/股東權益：185.88%→218.88%→209.11%
總債項/股東權益：269.40%→373.97%→341.74%
總債項/資本運用：72.83%→94.50%→89.11%

股東權益回報率：36.28%→30.59%→27.89%
資本運用回報率：9.81%→7.73%→7.27%
總資產回報率：3.40%→2.46%→2.40%

經營利潤率：24.80%→25.46%→23.41%
稅前利潤率：23.50%→23.59%→22.15%
邊際利潤率：9.86%→9.08%→8.24%

存貨周轉率：0.58→0.44→0.44


附註：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。