香港新股上市分析：旭輝控股(集團)有限公司(00884)

利好

• 國內房地產市場可能已經觸底；
• 專注於開發中小戶型、居住環境舒適及位處良好公共交通網絡的住宅物業，能夠切合國內客戶的住房需要，也順應中國房地產的相關宏觀政策；
• 公司已實現全國性的地理佈局，在選定的中國一線、二線和三線城市建立穩固的市場地位，現時在11個城市擁有43個物業項目，可大致劃分為中國三個地理區域：長江三角區域、環渤海經濟圈及中西部，並積極在北京及選定的中國二線和三線城市擴充業務；
• 業務營運的地理位置分散，減低了日後擴充業務的風險；
• 公司開發若干商用物業並保留其所有權作為投資物業；
• 公司於上海市房地產行業協會發表的「2009-2010上海房地產開發企業50強」報告中排名第十位，並於2006年至2012年獲得國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所及中國指數研究院頒授「中國房地產百強企業」榮譽，及於2012年，我們亦獲該等機構評為「盈利性Top 10」及「運營效率Top 10」的房地產企業；
• 是次集資金額當中約80%將用作在中國收購可供發展的新項目或土地；
• 截至2012年6月30日為止六個月收益為20.01487億元人民幣，相較截至2011年6月30日為止六個月的3.72195億元人民幣增加437.75%，毛利由截至2011年6月30日為止六個月的1.60557億元人民幣增加253.13%至截至2012年6月30日為止六個月的5.66968億元人民幣；
• 2012財年公司權益持有人應佔預測綜合純利不少於18.02億元人民幣(折合每股未經審核備考每股預測盈利不少於0.3123元人民幣)，相當於2012財年招股區間市盈率介於3.42-4.25倍；

利淡

• 中國房地產市場受到包括中國社會、政治、經濟及法律環境的變動、中國政府的財政及貨幣政策的變動等多項因素的影響；
• 中國房地產行業競爭激烈；
• 內地建材成本存有趨升的態勢；
• 除了內部資金以外，公司主要依賴包括銀行借款及信託等外間融資渠道為其房地產開發項目提供資金，而近年來該等資金來源一直偏緊；
• 由於業務相當依賴外間承包商提供的服務，可能受到其服務水準所影響；
• 2009-2011年截至12月31日為止三個財年及於2012年6月30日的淨負債與股本比率分別約為39.7%、68.9%、141.5%及138.3%，持續上升；
• 務必留意截至2011年12月31日為止財年公司權益擁有人應佔利潤13.3692億元人民幣，但是當中轉撥至投資物業時的公平值收益卻高達10.25365億元人民幣，及投資物業公平值變動達到1.23455億元人民幣，另外，截至2012年6月30日為止六個月轉撥至投資物業時的公平值收益為9.05083億元人民幣，竟然多於期內公司權益擁有人應佔利潤8.08673億元人民幣；

財務比率(12/2009→12/2010→12/2011)

流動比率：1.65→1.76→1.80
速動比率：0.56→0.51→0.51

長期債項/股東權益：99.26%→144.30%→178.22%
總債項/股東權益：155.73%→216.61%→237.01%
總債項/資本運用：63.24%→73.81%→78.00%

股東權益回報率：24.95%→25.84%→40.88%
資本運用回報率：10.13%→8.80%→13.45%
總資產回報率：4.55%→4.16%→6.95%

經營利潤率：27.01%→24.89%→53.32%
稅前利潤率：27.01%→24.84%→55.00%
邊際利潤率：13.00%→11.39%→33.35%

存貨周轉率：0.58→0.55→0.33


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