香港新股上市分析：開世中國控股有限公司(01281)

利好
— 公司專注開發位於中國大連旅順口的大型住宅物業(包括多層、中層、高層公寓、聯排及複式等高檔住宅、停車位、車庫及主要方便居民日常需要的公建樓)項目，由於大連旅順口是中國東北地區的重要軍港，中國政府已於2009年底起全面開放當地作投資及發展，目的在於(i)加速經濟發展步伐、(ii)打造大連旅順口為運輸港口及生態宜居城及旅遊休閒渡假城及歷史文化名城及科技創新城與花卉種植及貿易中心、(iii)推動大連旅順口成為中國遼寧省「最耀眼的明珠」，故此大連旅順口理應受惠於近期實施的政策，包括《旅順口區利用外資獎勵辦法》及《旅順口區國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要(草案)》等；
— 公司取得房地產開發企業資質證書(三級)，有效期從2006年6月28日至2012年10月27日為止，可在遼寧省承辦任何建築面積不超過250,000平方米的房地產發展項目，另外也取得建設企業資質證書－金屬門窗工程項目(二級) ，有效期從2005年7月15日至2013年12月1日為止，可承接合約金額不超過公司的註冊資本5倍及樓高不超過28層或面積不超過8,000平方米的樓宇的門窗項目，享有協同效應；
— 首個開發項目「開世嘉年」在設計及質量方面屢獲獎項及榮譽，於2009年獲2008-2009十大居住品質名盤，並於2007年獲中國住區建築設計－創新示範獎及十大精品樓盤；
— 根據目前工程的施工進度，預期開世熙郡一期及二期將分別於2012年中及2013年底完工，產生收益；
— 鄰近大連的山東省煙台市及威海市等二三線城市的開發成本相對較低且市場潛力較大，有利公司日後擴展業務；
— 截至2011年12月31日為止財年公司權益持有人應佔預測溢利將不會少於1.5億元人民幣(折合每股溢利0.25元人民幣)，相當於2011財年招股區間預測市盈率介於2.82-3.9倍；
— 集資金額當中80%將用於收購開世熙郡附近北海街道的土地，用於日後開發房地產住宅項目及總部(預計2012年第一季度動用一半，2012年7月動用餘下的一半)、10%將用於開發開世熙郡、10%將用於營運資本需求及一般企業用途，全數用到主營業務裡頭；

利淡
— 公司於2006年購入一幅土地用作開發首個項目開世嘉年，才開始經營房地產開發業務，經營期短；
— 其業務現時相當依賴大連旅順口單一物業市場；
— 截至2011年6月30日為止負債比率70.3%；
— 截至2010年12月31日為止財年，遼寧省已售商品住宅總建築面積則佔到中國市場份額約6.5%，當中大連旅順口已售商品住宅總建築面積佔到中國遼寧省房地產市場份額約1.6%，而公司已售商品住宅的總建築面積及總銷售額分別佔到大連旅順口的市場份額僅約2.6%及3.0%，佔比頗為細小；
— 中國政府近期實施更嚴格的緊縮措施，加上全球經濟形勢日益波動，公司的大部分收益來自房地產開發業務，現專注開發位於中國大連旅順口的大型住宅物業項目，故公司的房地產開發業務營運可能受到重大的影響；
— 溫州債務危機可能促使內地信貸緊縮；
— 房地產市況轉弱，將造成銷售放緩、出售建築面積減少、平均售價降低及／或影響公司收取客戶款項及時間，導致現金流量受到重大不利影響，進而影響到公司的房地產開發業務的營運；
— 行業競爭只會愈來愈白熱化；
— 國內建築材料價格波動及薪資持續上漲；


財務比率(12/2008→12/2009→12/2010)

流動比率：1.04→1.06→1.33
速動比率：0.04→0.16→0.63

長期債項/股東權益：-.--%→-.--%→75.97%
總債項/股東權益：181.12%→57.52%→79.80%
總債項/資本運用：130.89%→42.98%→37.46%

股東權益回報率：22.17%→38.51%→42.25%
資本運用回報率：16.02%→28.78%→19.83%
總資產回報率：4.57%→10.58%→9.90%

經營利潤率：23.64%→30.15%→33.30%
稅前利潤率：24.08%→30.07%→31.87%
邊際利潤率：10.12%→24.57%→15.89%

存貨周轉率：0.35→0.71→1.60


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