香港新股上市分析：建業地產股份有限公司(00832)

利好
— 公司集結資源全力發展以河南鄭州做為中心的300公里範圍裡面的項目，該範圍北起河北，西臨山西、陝西，東望山東、安徽，南及河南，全是人口密集的地區，住房需求很大；
— 現時，河南省裡頭人口大約1億，假設每年城市化率按年遞增不少於1%，每年約莫100萬農村居民將要遷往城市，因此公司面臨的發展空間很大；
— 現時購買旗下物業的人們一般是用家，佔到80-90%，投資者佔比不超過20%，沒有炒作的情況。過去4年，河南樓價升幅相較平穩，穩中有升，今年首季仍然錄得若干升幅，沒有出現大升大降的情況，並不是國內宏觀調控的目標；
— 公司去年推售項目售價大約每平方米3,300元，遠高於河南省的平均2,000元水平；
— 根據招股文件，08年度預測純利(投資物業重估前，扣除遞延稅項影響)不少於6.442億元人民幣，同比增長接近3倍；
— 保薦人摩根士丹利表示，公司的2008及2009年度預測純利分別上升316.36%及46.14%，金額從6.87億元增加到10.04億元人民幣；
— 截至今年4月底為止，公司透過預售鎖定了今年盈利目標的57%；
— 是次招股價格區間比對每股資產淨值折讓39-56%，相較眾多同業的20-40%來得吸引；
— 是次集資金額當中大約54%用於收購規劃總建築面積100萬平方米左右的開封水系工程用地及其發資金、大約14%用到收購洛陽中亞全部股權及洛陽華陽廣場項目的發展資金、約莫14%用以撥充現有項目的發展資金、差不多12%用作收購規劃總建築面積約80萬平方米的開封鄭州森林半島項目用地及其發展基金、大約5%用來收購建業聖安德魯斯60%股權的餘額及中牟聖安德魯斯項目的發展資金、餘下1%撥付一般營運資金，換言之，集資金額全數撥作發展業務的用途；
— 新加坡上市、亞洲區內市值最大的房地產公司──嘉德置地於06及07年入股，成為公司第二大股東；
— 多位富豪撥冗到香港舉行的股份推介會，推介會以前，聯想控股(00992)總裁柳傳志本來表示沒有意思認購股份，但是會後他表示將會詳加考慮，富力地產(02777)董事長李思廉表明認購數百萬美元的股份，而華創(00291)主席宋林聲稱考慮是否認購股份；

利淡
— 近日，不少具有國內零售、飲食、災後重建等概念的股份先後展開招股程序，預期僧多粥少的情況，屬於內房板塊的建業若要從云云股份當中突圍，相信頗為困難；
— 世界各地的金融市場陰霾籠罩，導致各地投資意欲低迷，屋漏偏逢連夜雨，國內不時推出宏觀調控措施，市場裡面已然充斥了不少規模比較大、邊際利潤率比較高、但是市盈率大約10多倍的同業股份，看不見購入規模比較細小、邊際利潤率相對低、其08年預測市盈率介於7.68-10.61倍的建業之原因；
— 07年純利率僅僅9%，實屬同業群體裡頭偏低的一員；
— 股份上市以後公司的資產負債比率將要少於50%水平，仍然偏高；
— 公司高管不排除未來兩、三年之內進行資本及／或債務融資等再融資活動，勢必削弱股東權益及／或加重本已不輕的債務負擔；


財務比率(12/2005→12/2006→12/2007)

Ø 流動比率：1.12→1.35→1.39
Ø 速動比率：0.55→0.56→0.47
註：公司的短期變現能力不佳，並且存在減弱的情況。

Ø 長期債項/股東權益：247.27%→65.49%→28.90%
Ø 總債項/股東權益：575.98%→136.89%→104.17%
Ø 總債項/資本運用：144.56%→76.24%→72.02%
註：債務負擔相當沉重，唯幸數據不斷下降。

Ø 股東權益回報率：37.38%→19.13%→12.40%
Ø 資本運用回報率：9.38%→10.66%→8.58%
Ø 總資產回報率：2.22%→3.67%→2.97%
註：相較同業的各項回報率，公司明顯給比下去。

Ø 經營利潤率：9.15%→13.82%→16.91%
Ø 稅前利潤率：9.11%→14.72%→16.77%
Ø 邊際利潤率：5.03%→11.18%→9.06%
註：房地產是一門貸借一元去做三元額度生意的行業，因此，利潤應該比較其他行業來得豐厚，可是，其邊際利潤率卻出乎意料的低。

Ø 存貨週轉率：1.03→0.63→0.54


附註：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。