香港新股上市分析：恒大地產集團有限公司(3333)

利好
— 公司是內地房地產十強企業，跟碧桂園(2007)、富力地產(2777)、雅居樂(3383)、……等合稱「廣東地產五虎」，反映出其具備雄厚實力；
— 公司是在香港掛牌上市的第二大土地儲備內房發展商，土儲4,578萬平方米，僅次於碧桂園的5,400萬平方米；
— 土儲大多數位於內地的二、三線城市，規避京、滬等一線城市受到宏觀調控措施嚴重打擊的風險；
— 在中國內地建設共48個項目，分佈在22個主要城市，大多位於近幾年經濟快速增長的大城市，當中包括但不限於省會，房價比較理性而且升值潛力巨大的地區；
— 據報，恒大目前已經在穗、滬、津、渝等主要城市建設20家五星級標準的豪華酒店，建立起可以貢獻現金流的資產群。最近，公司跟全球最大的酒店管理集團—美國溫德姆國際酒店集團(Wyndham Hotel Group)結盟，共同發展酒店業務；
— 保薦人美林預期08年公司完成樓面面積900萬平方米，儘管當中的750萬平方米可以供售，基於謹慎原則，只有取出比較保守的480萬平方米樓面面積來估計08年純利也將要達到72.02億元人民幣，顯然已經大幅超過07年預測盈利的10.38億元人民幣；
— 是次招股區間2008年預測市盈率介於5.8-9.3倍，比對同業碧桂園的14.9倍來得低；
— 招股區間市值介於499億元至798億元，根據中銀國際估計其資產淨值達到1,148億元左右，招股區間下限價相較資產淨值折讓57%，而上限價折讓30%，比對富力地產的市值相較資產淨值折讓29%來得低廉；
— 國內宏觀調控措施有利擁有大量現金的上市內房股份企業以低價購地發展；
— 中央政府除了因應需要遏抑固定資產投資之外，還需要同時保護農地避免水土流失，而現時國內農地數量已然下降到警戒線，低的不能再低，可供發展土地根本就是稀有資源，預期中、遠期國內房地產市道只得易升難跌；

利淡
— 美國次按問題的後遺症沒完沒了，肆虐全球資本市場，陰霾總是揮之不去；
— 強如中國鐵建(1186)誘發市民爭相認購，可是，其上市掛牌以後的股價表現並不見得理想，必然影響到往後有待上市的公司之招股活動；
— 是次招股區間介於3.5-5.6港元，上下限相差37.5%，可以感受到連保薦人自己也沒有充足的信心；
— 截至去年首9個月未償還借款68.27億元，負債比率46%，槓桿偏高，截至2006年全年及2007年9月底為止分別16.7億元及45.5億元的經營現金流出，假如現金流情況變壞，對業務或有重大不利影響，投資者必須警惕；
— 中央政府正在推行宏觀調控措施，目的在於遏抑過度的固定資產投資，內地房地產類別正是打壓目標之一，首當其衝；
— 最近，無論是國內還是香港股市也大幅下跌，市面上已然充斥大量相當便宜的內房股份，恒大07年備考全面攤薄市盈率介於43.9-70.2倍，偏高；
— 現時不少內房股份已經在香港掛牌上市，加上國內政府嚴控銀行貸款、限制土地不能抵押、不斷調高存款準備金率、引入閒置土地費，內房股份公司取得資金的途徑愈來愈少，預料為數更多的內房發展商將要爭取儘快來港發售股份集資，因此，沒有物以稀為貴的情況；
— 眼下金融市場非常動盪，眾多內房股份公司的股價相繼下挫，是次公售股份的申請可能不足額，公司卻仍然堅持推進是次招股活動，而且極其可能以招股區間下限價3.5港元定價，相信跟公司極度渴求營運資金有莫大關係，不能夠排除股份掛牌上市以後，仍然需要再度集資或融資來解決營運資金壓力的可能性；
— 根據招股文件的資料，公司擬定本年度開始可供分派利潤當中大約10%撥付股息，相較其他公司的一般水平30-50%來得太低，感受到公司的資金實在比較緊；
— 現階段，公司的土地增值稅撥備及預付款項未必足夠繳付土地增值稅；


財務比率(12/2004→12/2005→12/2006)

Ø 流動比率：1.28→1.19→1.95
Ø 速動比率：1.02→0.89→1.54
註：2006年，公司已經具備較好的短期變現能力。

Ø 長期債項/股東權益：99.72%→50.63%→-
Ø 總債項/股東權益：134.70%→113.40%→-
Ø 總債項/資本運用：59.92%→65.34%→113.91%
註：公司的債務負擔比較沉重，存在隱憂。2007年首9個月存在經營現金流出，意味公司可能沒有足夠現金流量償還即期債務。

Ø 股東權益回報率：7.69%→14.63%→-
Ø 資本運用回報率：3.42%→8.43%→7.29%
Ø 總資產回報率：1.48%→3.06%→4.18%
註：各項回報率大致提升。

Ø 經營利潤率：12.54%→23.87%→29.78%
Ø 稅前利潤率：12.54%→23.87%→29.78%
Ø 邊際利潤率：5.45%→14.04%→16.41%
註：幾項利潤率也在增加，可喜。

Ø 存貨週轉率：1.83→1.13→1.44


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