香港新股上市分析：眾安房產有限公司(0672)

利好
— 杭州市龍頭房地產開發商，主攻比較富庶的長三角房地產市場，土地儲備540萬平方米當中的300萬平方米位於杭州，稱冠所有上市地產公司在杭州的土儲；
— 國民住房需求依然強勁，預計未來房價可以穩中有升；
— 位於錢塘江南岸(杭州市政府新規劃的商業區)的210萬平方米土儲，將要發展大型商業綜合項目，而現時杭州市的房價仍然存有上升空間，有利日後的業績增長；
— 公司往往早著先機，先行進入一些剛剛開發的地區，低價購入土地，因而土地成本相對的低，平均佔去總銷售收入大約7.5%，因此預計明年毛利率仍然超過50%；
— 目前，公司的土地儲備540萬平方米，不需要遷拆，應該足夠未來5年發展之用；
— 未來5年，公司將有5個五星級酒店、60萬平米商業及寫字樓相繼落成，可以提供穩定的現金流收入；
— 是次集資金額全數發展現有項目及補充長江三角洲的土地儲備之用；
— 股份掛牌上市以後公司沒有負債；
— 引入4名基礎投資者，分別是九倉(0004)主席吳光正、新世界發展(0017)主席鄭裕彤、華人置業(0127)主席劉鑾雄及Starr Investments，總共認購1.1億美元股份，若干程度穩定股份掛牌以後的股價表現；

利淡
— 截至今年12月底為止，扣除投資物業重估及遞延稅項以後，預測核心盈利僅僅1,800萬元，市盈率介於547.6至730.5倍。儘管預期2008年度營收42億元，按照公司過往的邊際利潤率12.18%(42億元 x 12.18% = 5.12億元)及18.69%(42億元 x 18.69% = 7.85億元)計算，預期2008年度市盈率(取招股區間上限730.5倍)將要介於16.75倍(= 730.5倍 x 0.18 / 7.85)至25.70倍(= 730.5倍 x 0.18 / 5.12)，是次發售股份價格稱不上便宜，當然，公司高管能夠提高往後的邊際利潤率則另作別論；
— 預期國內宏觀調控措施將要陸續出台，不利國內房地產開發公司；
— 公司屬於中小型規模的國內房地產發展商，國內房地產市場漸漸進入白熱化階段，不利各中小型開發商；


財務比率(12/2004→12/2005→12/2006)

Ø 流動比率：0.53→0.75→0.51
Ø 速動比率：0.27→0.38→0.31
註：很明顯，公司的短期變現能力相當低，而且情況持續。

Ø 長期債項/股東權益：5.28%→129.67%→191.38%
Ø 總債項/股東權益：77.60%→412.77%→339.22%
Ø 總債項/資本運用：67.12%→150.10%→98.88%
註：或許是房地產開發行業的特性，幾項跟債務相關的比率處於比較重的水平。

Ø 股東權益回報率：25.61%→20.29%→40.69%
Ø 資本運用回報率：22.15%→7.38%→11.86%
Ø 總資產回報率：3.37%→1.88%→3.76%
註：從上述三項回報率，可以看到公司的業務回報非常波動，很不穩定。

Ø 經營利潤率：33.14%→41.35%→30.19%
Ø 稅前利潤率：33.08%→40.85%→30.19%
Ø 邊際利潤率：14.45%→18.69%→12.18%
註：跟其他內地房地產股份相比，眾安的邊際利潤率相對的低。

Ø 存貨週轉率：1.03→0.36→2.21


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