香港新股上市分析：SOHO中國有限公司(0410)

利好
— 從事發展北京商業樓房的SOHO中國是目前北京最大商業地產開發商，也是現時資本市場裡面稀有的股份類型；
— 公司走高檔路線，毛利率比較高；
— 是次發售股份集資金額97.6至128.6億元，市值較大，若以上限定價及行使超額配售權，是次總集資額將要增加到147.8億元，僅次於碧桂園(2007)，成為歷來第二大集資額的內地房地產股份，屬於基金覬覦的類型；
— 將要購入北京天安門前門33幅土地是最大賣點，並且有意透過公開拍賣購入旁邊11幅土地作大型項目發展；
— 是次發售股份將要引入多名企業投資者，包括：嘉里集團主席郭鶴年將認購6億元、九龍倉(0004)主席吳光正認購6億元，渣打集團(2888)、中銀投資、新加坡政府投資機構GIC、中信泰富(0267)、華人置業(0127)主席劉鑾雄等各自認購2.28億元股份，恆地(0012)主席李兆基、長實(0001)主席李嘉誠、沙地王子、鷹君集團(0041)主席羅嘉瑞、嘉華(0173)主席呂志和、迪生創建(0113)主席潘迪生也有認購；

利淡
— 公司只有在北京裡頭發展商業樓房，地區樓價風險及房產種類風險相對的高；
— 興建寫字樓及零售物業的位置稍稍偏差的話，其價格及回報差距很大；
— 北京市商業樓房已經出現供應過剩現象；
— 土地儲備的規模較為細小；
— 06年盈利相較05年的大幅下跌，顯示其售樓不太穩定；
— 明年北京奧運過後，該市商業樓房的價格是否能夠維持實屬未知之數；
— 國內政府持續推出宏觀調控措施冷卻經濟，或許負面影響到商業樓房的發展；
— 根據招股文件，07全年預測盈利不少於16.24億元人民幣，預測市盈率18.9倍至24.9倍，08年預測市盈率11倍至15倍，股價相較08年資產淨值溢價大約40%至110%，並不特別吸引；
— 公司把每年純利的15%用以派息，相較現時一般在香港上市的內地房地產股的30%派息比率明顯來得低；
— 是次發售股份當中的19.3%股份是舊股，充滿現有股東減持的味道；


財務比率(12/2004→12/2005→12/2006)

Ø 流動比率：1.00→1.14→1.26
Ø 速動比率：0.38→0.41→0.31
註：公司短期變現能力實在偏低。

Ø 長期債項/股東權益：0.00%→0.00%→58.82%
Ø 總債項/股東權益：79.54%→0.00%→58.82%
Ø 總債項/資本運用：55.91%→0.00%→33.47%
註：幾項跟債務相關的比率尚可。

Ø 股東權益回報率：92.24%→72.70%→25.06%
Ø 資本運用回報率：64.84%→55.72%→14.26%
Ø 總資產回報率：4.97%→11.97%→4.04%
註：三項回報率持續下跌，並不理想。

Ø 經營利潤率：34.68%→43.03%→45.23%
Ø 稅前利潤率：34.68%→43.03%→45.23%
Ø 邊際利潤率：13.63%→18.47%→19.59%
註：邊際利潤率接近二十巴仙，成績算是不俗。

Ø 存貨週轉率：0.63→1.13→0.30


附註：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與「貝沁才」交流室、編者及作者無涉。