香港新股上市分析：中國奧園地產集團股份有限公司(3883)

利好
— 國內土地資源匱乏；
— 奧林匹克花園以運動作為項目主題，獨特、具有優勢；
— 今年首季住宅項目平均銷售價每平方米4,992元人民幣，去年同期3,295元；
— 今年首季毛利率增加到48.2%；
— 截至今年三月底為止3個月，純利大約1,900萬元，按年飆升超過8倍，預計07年全年純利達到5.423億元，相較06年的2.995億人民幣，大幅增長81%，而07年備考全面攤薄市盈率16.1倍至20.4倍，定價合理，而08年預測市盈率更加有可能降至7.3倍到9倍左右，屆時其股價相比資產淨值折讓5-22%；
— 預期股份掛牌上市以後，公司的負債對資產比率將要從目前的42.9%下降到13.4%；
— 是次集資金額當中超過70%用以發展現有項目及收購土地來強化土儲，只有23.9%用作贖回部分票據；
— 目前擁有的土地是早先以低價購入，05及06年土地成本分別佔去平均樓價6.5和7.4%；
— 公司現時擁有500萬平方米的樓面面積土地儲備，足夠往後3年的發展，並且計劃年內增加土儲到1,000萬平方米；
— 由於住宅項目包含體育館和學校等設施，受到當地市政府歡迎，加上管理層與內地地方政府關係良好，日後吸納新的土儲之時享有若干優勢；
— 公司將要積極在東北具有潛力的瀋陽發展房地產項目，現時已經與當地政府簽訂框架協議，發展一幅面積達900萬平方米的土地，並且訂下將來購買的土地當中三分之一位於此地的目標；
— 市傳李兆基透過國際配售途徑認購股份，另外，公司引入多名企業投資者，包括：中國信達資產管理、嘉里集團主席郭鶴年之家族、會德豐(0020)主席吳光正之家族、南豐集團，各自認購2,000萬美元，新鴻基地產(0016)主席郭炳湘認購1,000萬美元，穩定股價走勢；

利淡
— 市場裡面充斥了大量內地房地產上市公司的股份，沒有物以稀為貴的情況；
— 國內房地產行業競爭漸漸呈現白熱化，預期汰弱留強的情形愈來愈明顯；
— 近年內地的土地價格急劇上升，未來的盈利或許因此受到影響；
— 內地政府繼往開來，持續推出宏觀調控措施，為國內房地產行業增添了陰霾；


財務比率(12/2004→12/2005→12/2006)

Ø 流動比率：1.07→1.17→1.66
Ø 速動比率：0.43→0.56→0.76
註：速動比率正在改善之中，且漸次增加，唯美中不足的地方是其仍然少於1。

Ø 長期債項/股東權益：174.78%→55.69%→13.77%
Ø 總債項/股東權益：223.95%→100.57%→39.97%
Ø 總債項/資本運用：79.82%→60.58%→31.96%
註：幾年以來，三項跟債項相關的比率大幅減少。

Ø 股東權益回報率：0.00%→41.34%→36.18%
Ø 資本運用回報率：0.00%→24.90%→28.94%
Ø 總資產回報率：0.00%→7.99%→13.68%
註：以上三項回報率也有不俗的增加。

Ø 經營利潤率：6.33%→32.71%→50.71%
Ø 稅前利潤率：4.27%→32.21%→50.52%
Ø 邊際利潤率：0.00%→22.05%→33.89%
註：超過三十巴仙的邊際利潤率相當理想，不錯！

Ø 存貨週轉率：0.15→0.87→0.85


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